观察丨“第一房企”易主保利？

当时间行进到9月，一切仿佛已有了定论。

随着半年报、8月销售数据的陆续出炉，房企之间的业绩差距明显扩大。凭借将近3000亿的签约额，保利发展暂列房企销售首位，且与跟随其后的万科拉开了500亿之多的业绩距离。

这也意味着，万科要想追赶保利，至少还要再多卖2个月（万科：8月单月销售226.1亿）。不过历史已经证明，任何“冲刺第一”、“追赶第一”都是危险的想法。

(资料图)

如无意外，今年的“第一房企”将花落保利。当然，谁也不能保证没有意外，即使是在业绩普降的大环境。

仅从目前披露的数据来看，在楼市仍未明显回暖的背景下，保利的销售表现确是可圈可点，甚至实现了逆势增长。

数据显示，1-8月，保利实现签约面积1722.19万平方米，同比增加1.69%；实现签约金额2991.31亿元，同比增加6.19%；实现销售均价17369元/平米，同比增长4.4%。

进入9月，随着“认房不认贷”政策落地、房贷利率下调等利好出台，部分市场需求得到释放，成功刺激了一轮销情，对房企业绩增长也必然带来一定的提振，

分析预计，保利接下来仍将领跑行业，不过，前提是有足够的市场供应以及更灵活的营销方案。数据显示，截至2022 年末，保利未售货值1.47 万亿元，超七成分布于超高/高能级城市。

与此同时，保利还在积极“加仓”。仅8月，保利就新增了13个项目，主要集中在广州、杭州、成都等一二线城市，总建面134.6万方，对应土地款168.4亿元，拿地权益比78.7%。

据睿思网统计，截至8月末，保利年内就新增了62个项目，购地金额接近千亿。如此积极拿地，可见保利对后市抱有较强的信心。

当然，在投资方面，保利更倾向选择布局一二线城市，一来抗风险周期更强，二来可保证利润收益。这也是保利在楼市下行周期仍能保持业绩稳定增长的主要原因。

数据显示，今年上半年，保利在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为32%、63%、5%。具体到城市来看，保利上半年在广州、北京和上海三个一线城市拓展265.46亿元，在南京、成都、厦门等二线城市拓展金额301.23 亿元。

市场人士认为，该些核心区域在市场回暖过程中有望率先量价回升，进一步带动公司在去化和利润的提升，从而提高企业的安全边界。

值得一提的是，保利的权益比正在不断上升，1-8月拿地金额权益比上升至80.8%，较2022年末仍有提升。独立开发的好处是拥有极强的把控力，项目结算时归母利润将更高，但坏处也显而易见，需要沉淀更多的资金。

现金流就是企业的生命线，相信如今各家房企都对此感受颇深。

为了保证资金的流动性，大部分房企最大程度地减少购地支出，反观财务状况较为稳健的房企，此时进行土地抢收，将有助于其在后期进一步扩大市场份额。仅今年上半年，保利发展的市场占有率已达到3.8%，较2022年末提升0.4个百分点。

尽管上半年耗资700亿拿地，但保利发展的资金链仍维持健康水平。

半年报披露，期末，保利发展货币资金余额1486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。有息负债规模3564亿元，较期初少250亿元。

公司资产负债率76.99%，较年初降1.12%；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38；一年内到期的债务占有息负债比重为 18.6%，均较往年有所下降。综合融资成本约3.73%，低于民企5%的平均水平。

市场的每一次调整，都在加速行业洗牌。从最初的“招保万金”，而后发展到“碧恒万融”，再到今天的保利当头。可见，没有人能永远保持第一。

王石曾表示，房地产仍处在周期调整之中，将来房地产行业一定还会进行结构性调整，现在的开发商也将调整和洗牌。

没有人能预测未来的市场将如何变化，但从那些顺利穿越市场周期的房企身上，可以清晰看到，市场集中度正在向财务稳健的房企靠拢。

对于保利发展而言，今日不代表永恒，如何在竞争中不断提升自身运营能力，构筑足够强大的“护城河”，才是值得深思的事情。

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